Onteigening & WVG
Aankopen door overheid
Indien de overheid onroerend goed in eigendom wenst te verwerven, staan haar daarvoor verschillende mogelijkheden open. Uiteraard kan (en moet) zij in eerste instantie proberen deze objecten door onderhandelingen (“minnelijk”) in eigendom te verkrijgen.
In bepaalde gevallen kan zij tevens gebruik maken van onteigening en de Wet Voorkeursrecht Gemeenten (WVG).
De overheid koopt onroerend goed op voor onder meer de realisatie van fietspaden, wegen, spoorwegen en hoogspanningsleidingen, gemeentelijke uitbreiding (woningbouw en bedrijventerreinen), natuurontwikkeling en dijkverbetering. Voor u als ondernemer of particulier is dit vaak een zeer ingrijpende gebeurtenis met veel vragen en onzekerheden. De belangen van de betrokken eigenaren en gebruikers als huurders en pachters zijn vaak zeer groot.
Indien de overheid onroerend goed in eigendom wenst te verwerven, staan haar daarvoor verschillende mogelijkheden open. Uiteraard kan (en moet) zij in eerste instantie proberen deze objecten door onderhandelingen (“minnelijk”) in eigendom te verkrijgen.
In bepaalde gevallen kan zij tevens gebruik maken van onteigening en de Wet Voorkeursrecht Gemeenten (WVG).
De overheid koopt onroerend goed op voor onder meer de realisatie van fietspaden, wegen, spoorwegen en hoogspanningsleidingen, gemeentelijke uitbreiding (woningbouw en bedrijventerreinen), natuurontwikkeling en dijkverbetering. Voor u als ondernemer of particulier is dit vaak een zeer ingrijpende gebeurtenis met veel vragen en onzekerheden. De belangen van de betrokken eigenaren en gebruikers als huurders en pachters zijn vaak zeer groot.
Wet voorkeursrecht gemeenten
Het komt regelmatig voor dat de overheid al in een vroeg stadium (er hoeft dan nog helemaal niet vast te staan dat de plannen van de overheid ook daadwerkelijk gerealiseerd worden) een zogenaamd voorkeursrecht vestigt. Op zich betekent dit nog niet dat de betrokken eigenaren hun eigendommen moeten verkopen, maar wel dat ze, als ze willen verkopen, deze eerst aan de overheid (vaak de gemeente) te koop moeten aanbieden.
In de Wet Voorkeursrecht Gemeenten staat welke regels de overheid in acht moet nemen bij het vestigen van een voorkeursrecht en de procedure die doorlopen moet worden, indien een betrokken eigenaar zijn eigendommen ook daadwerkelijk aan de overheid te koop aanbiedt.
Het komt regelmatig voor dat de overheid al in een vroeg stadium (er hoeft dan nog helemaal niet vast te staan dat de plannen van de overheid ook daadwerkelijk gerealiseerd worden) een zogenaamd voorkeursrecht vestigt. Op zich betekent dit nog niet dat de betrokken eigenaren hun eigendommen moeten verkopen, maar wel dat ze, als ze willen verkopen, deze eerst aan de overheid (vaak de gemeente) te koop moeten aanbieden.
In de Wet Voorkeursrecht Gemeenten staat welke regels de overheid in acht moet nemen bij het vestigen van een voorkeursrecht en de procedure die doorlopen moet worden, indien een betrokken eigenaar zijn eigendommen ook daadwerkelijk aan de overheid te koop aanbiedt.
Hoewel de WVG bedoeld is om de mogelijkheid van verkopen aan projectontwikkelaars uit te sluiten, is het overigens nog steeds mogelijk om zaken te doen met projectontwikkelaars.
Onteigening
Hoewel de term “onteigening” veelvuldig gebruikt wordt, is strikt juridisch genomen slechts in een zeer klein aantal gevallen sprake van daadwerkelijke onteigening, dat wil zeggen: onteigening door een gerechtelijke uitspraak.
Toch is de Onteigeningswet wel degelijk van groot belang bij de meeste onderhandelingen met de overheid. Vaak vinden deze namelijk plaats “op basis van onteigening”, waarmee bedoeld wordt dat het uitgangspunt van de onderhandelingen een schadeloosstelling als bedoeld in de onteigeningswet en de bijbehorende jurisprudentie is. Er wordt ook wel gesproken over “minnelijke verkoop ter voorkoming van onteigening”.
Dit gaat verder dan enkel de waarde van het onroerend goed. Ook de verschillende schadefactoren worden dan meegenomen. Welke dat zijn is van de situatie afhankelijk, maar een aantal bekende schadeposten zijn:
- Financieringsschade
- Inkomensschade
- Aankoopkosten
- Verhuiskosten
- Belastingschade
- Wederinrichtingskosten
- Stagnatieschade
- Snijschade
- Waardevermindering overblijvende
- Omrijdschade
De bepaling van de schadeloosstelling is sterk afhankelijk van de specifieke situatie van zowel het onroerend goed, het gebruik dat er van gemaakt wordt en de personen die er gebruik van maken.
Overigens kunnen, in geval van aankopen op onteigeningsbasis, ook bij de waardebepalingen al bijzondere aspecten een rol spelen zoals bijzondere geschiktheid van het onroerend goed.
Deskundig advies is altijd maatwerk
Alle, hiervoor genoemde termen hebben gemeen dat er sprake is van (vaak ingrijpende) veranderingen waardoor zowel ondernemers als particulieren, schade lijden.
Maalderink & Lutke Willink beschikt over onteigeningsdeskundigen die zich, door voortdurende studie en jarenlange ervaring, thuis weten in de wereld van de Wet Voorkeursrecht Gemeenten, (minnelijke verkoop ter voorkoming van) onteigening en planschade.
Zij kunnen belanghebbenden adviseren over zowel juridische, schadetechnische als strategische aspecten. Daarnaast kunnen zij namens betrokkenen bemiddelen in onderhandelingen met overheden en projectontwikkelaars. Hierbij wordt uiteraard naar een maximaal resultaat gestreefd.
Een goed advies is altijd maatwerk, waarbij de situatie ter plaatse en de belangen en wensen van de direct betrokkenen een zeer belangrijke rol spelen. Het spreekt dan ook vanzelf dat voor begeleiding in dergelijke zaken een grondige juridische en taxatietechnische kennis vereist is. Om die reden zijn wij lid van de “Kenniswerkgroep Onteigening” van de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM) alsmede de Vereniging voor Onteigeningsrecht (VVOR).
Het is gebruikelijk dat kosten voor deskundige bijstand bij onteigening c.q. verkoop in het kader van de Wet Voorkeursrecht Gemeenten verhaald kunnen worden op de overheid.
Meer informatie
Voor nadere informatie neemt u contact met ons op.
Maalderink & Lutke Willink
Hoofdstraat 102
7061 CM Terborg